Vsebina
- faze
- 1. del Vključite se v razvoj nepremičnin
- 2. del Financiranje projektov
- Del 3 Vzpostavitev portfelja nepremičnin
Razvoj nepremičnin je za začetnika lahko težka dejavnost, vendar vam to ni zunaj dosega, če pokažete potrpljenje, ambicioznost in predvsem iznajdljivost. Po vaših prvih izkušnjah je najpomembnejša naloga določiti, katere lastnosti v vašem območju imajo največji komercialni potencial. Potem morate zavarovati financiranje in pridobiti nepremičnino, ko nudi ugodne stroške, ki vam omogočajo, da zmanjšate finančna tveganja. Ko ga prilagodite svoji viziji, se odločite, ali je najbolje, da ga najamete ali prodate, da ga dodate na seznam ustvarjanja dobička.
faze
1. del Vključite se v razvoj nepremičnin
- Naredite podroben poslovni načrt. Potem ko se boste odločili preizkusiti svojo srečo pri razvoju nepremičnin, je treba najprej na kratko opisati, kako boste konkretizirali svojo idejo. Vzemite list in peresnik in natančno opišite svoje podjetje tako, kot si predstavljate, in razložite, kako se lahko uporablja v vaši skupnosti. Nato sestavite seznam razpoložljivih virov, kot so zagonska sredstva in stiki z lastniki v območju.
- Pomembna vprašanja, ki jih morate upoštevati, vključujejo kapital, ki vam je na voljo, možnost, da sami upravljate več nepremičnin in vaše možnosti za uspeh glede na trenutno stanje na nepremičninskem trgu.
- Ali bo razvoj nepremičnin vaša dejavnost za polni delovni čas ali delna zaposlitev, da bo diverzificiral vaše dohodke?
-
Bodite natančni glede svojih ciljev. Da bi bil razvoj nepremičnin donosen posel, je bistvenega pomena jasnejši cilj: »Vložite v nepremičnine, da zaslužite veliko denarja. Boljši način za nadaljevanje je skromen, a natančen načrt, kot je ta: "Želim kupiti staro stavbo v Saint-Louisu in jo spremeniti v cenovno ugodno stanovanje za študente. Z vzpostavitvijo osnovne strategije boste imeli bolj oprijemljivo vizijo, kaj je treba storiti, da jo dosežemo.- Ko začnete in sestavljate portfelj (in svoj ugled) z eno lastnostjo hkrati, se prepričajte, da so vaši cilji realni. Postavitev previsokih ciljev bi lahko bila draga napaka.
- Najenostavnejši način za vstop na trg je, da kupite hišo, jo prenovite in nato prodate. Od tam lahko razmislite o večjih in dražjih lastnostih.
-
Pomislite na nepremičninske potrebe v vašem območju. Morda primestnih domov zunaj obetavnega industrijskega vozlišča skorajda ni ali pa v mestu primanjkuje sodobnih restavracij. Ne glede na povpraševanje obstaja možnost donosnega razvoja nepremičnin. Na splošno so najuspešnejši projekti tisti, ki zadovoljujejo potrebe prebivalcev.- Vedno upoštevajte prebivalstvo, ki živi na območju, kjer razvijate projekt. Pomembno je razviti svoj nepremičninski projekt ob upoštevanju potencialnega kupca ali najemnika.
- Če na primer živite na območju, kjer živi veliko starejših ljudi, je morda bolj smiselno graditi lahko dostopne enonadstropne domove ali stanovanja, namesto večnadstropnih luksuznih zgradb, tudi če so modni.
2. del Financiranje projektov
-
Prijavite se za kredit za razvijalce. Ko ste vzpostavili izvedljiv načrt za svoj prvi nepremičninski projekt, pojdite na banko in preglejte svoj program pri enem od strokovnjakov za razvoj nepremičnin v ekipi. Verjetno vam bo zagotovila natančno oceno vseh stroškov, povezanih z nakupom, in zneska finančne pomoči, ki jo lahko prejmete. Banka bo v mnogih primerih zagotovila do 70 do 80 odstotkov primarnih stroškov nakupa, vendar morda ne bo krila naključnih stroškov, kot so stroški gradnje in licenciranja.- Kot vsaka druga vrsta posojila boste morda morali izkazati dokazilo o svojem kreditu ali predložiti zavarovanje, da boste veljali za resnega vlagatelja. Nekatere institucije vas lahko celo zahtevajo, da nakažete približno 15-20% celotnih pričakovanih stroškov projekta.
- Za nakup in obnovo stanovanjskih in poslovnih nepremičnin je potrebnih veliko denarja. Če ne boste imeli dovolj rezervnih prihrankov, se boste verjetno morali do neke mere zanašati na zunanje financiranje.
- Dobro premislite o svojem predlogu in ugotovite, ali ima res potencial. Banka se lahko odloči, da zavrne vašo prošnjo za financiranje, če meni, da tvegate zelo veliko tveganje.
-
Določite trdne finančne omejitve. Poiščite višji znesek, ki ga cenite za določeno lastnost, in se držite tega zneska. Tako boste preprečili, da bi vas prepričali v sprejemanje dogovorov, zaradi katerih boste na koncu izgubili denar. Izdelava proračuna in odgovorne naložbe so eden od pomembnih korakov za doseganje dolgoročnih rezultatov.- Znesek, ki bi ga morali biti pripravljeni plačati, je odvisen od različnih dejavnikov, kot so gospodarstvo, geografska lega in predvidena vrednost zaključenega projekta. Zato se razlikuje od enega do drugega projekta.
- Posel z razvojem nepremičnin je zelo podoben igram na srečo: bolje je zaslužiti malo, a pogosto kot veliko staviti, da bi vse izgubili.
-
Odločite se, ali boste nepremičnino kupili za prodajo ali najem. Nakup stanovanja za najem je relativno nizka možnost za ustvarjanje dobička, ko začnete s to dejavnostjo, saj vam daje možnost, da povrnete naložbo za najemnino. Na drugi strani vam nakup kraja za prodajo omogoča prenovo in začetek drugega projekta, ne da bi vas skrbelo, kako bi razvoj trga lahko vplival na bruto vrednost nepremičnine. Ponovno preglejte svoj začetni poslovni načrt in razpoložljive vire, da določite možnost, ki lahko privede do večje dobičkonosnosti.- Večina novih razvijalcev nepremičnin raje kupuje nepremičnine za najem. Na ta način imajo enakomeren dohodek, na katerega se lahko zanesejo in ki ga je mogoče uporabiti za druge projekte.
- Če imate raje ta pristop, poskusite z najemninami vsako leto zaslužiti do 10% svoje začetne naložbe. Ko kupite nepremičnine za nadaljnjo prodajo, je bolje, da upravičite stroške vsaj 30% celotnega zneska nakupa. Na primer, 150.000 evrov letnega dohodka od najemnine zadostuje za ohranitev nepremičnine v višini 1,5 milijona evrov. Za en sam projekt z naložbo 4 milijone evrov boste dobro sklenili, če boste nepremičnino prodali za vsaj 1,2 milijona evrov več.
-
Poznajte tveganja nakupa nepremičnine. Ni zagotovila, da vam bo blago, ki ga kupite, prineslo denar, četudi se nahaja točno sredi območja, ki gospodarsko cveti. Kot pri vsakem poslovnem podvigu je tudi tu vedno naključje. Če niste prepričani, da lahko realno živite brez dohodka iz nove nepremičnine, bi bilo pametneje najti varnejšo možnost.- Nešteto drugih nepomembnih dejavnikov lahko prepreči, da bi nepremičnina ustvarila dobiček, kot ste pričakovali. Sem spadajo nepredvideni strukturni problemi in razvoj gospodarskega stožca. Te dejavnike je pogosto težko ali nemogoče predvideti.
Del 3 Vzpostavitev portfelja nepremičnin
-
Ciljne lastnosti na obetavnih območjih. Dobro pravilo je določiti področja, ki šele začnejo kazati znake rasti ali v zadnjem času povečujejo svojo priljubljenost. Tako lahko pridobite nepremičnino po nizki ceni in jo prodate dražje, kar poveča vaš dobiček.- Ciljajte na cenovno ugodne prostore, ki so blizu šol, velikih korporacij, trgovskih središč in drugih mest, ki lahko pritegnejo kupce.
- Pogosta napaka začetnikov razvijalcev je, da iščejo mesta, ki že uspevajo, in poskušajo priti tja. Upoštevajte, da višja kot je rast, manjše so možnosti za širitev.
-
Poiščite motivirane prodajalce. Dobro boste poslovali z ljudmi, ki morajo čim prej prodati nepremičnino. Lahko je lastnik podjetja v stečaju, razvedeni par ali lastnik, ki se naseli drugje in nima velikega interesa za nepremičnino. Ti ljudje vedo, da bi lahko, če svoje nepremičnine ne prodajo takoj, izgubili veliko naložbe.- Razmislite o najemu nepremičninskega agenta, ki vam bo pomagal najti nepremičnine in se dogovarjati o njihovih cenah. Na splošno nepremičninski agenti skušajo ugotoviti, zakaj se prodajalci ločujejo od svoje nepremičnine, kar bi vam lahko dalo prednost, ko je čas, da ponudbo.
-
Pred nakupom si vzemite ves čas. Ne mudi se, da bi sklenili posel. Preden se obvezujete, morate biti prepričani, da ste dobro raziskovali in ocenili tveganja in potencialne koristi vsake nepremičnine, na katero ciljate. V nasprotnem primeru boste morda porabili več sredstev, kot ste si kdajkoli zamislili, in na koncu boste izgubili uspešnost.- Vprašajte trenutnega lastnika o kakršnih koli vprašanjih, kot so vzdrževanje, zoniranje in davki. Po potrebi si vzemite nekaj dni za razmislek o svoji odločitvi.
- Ko najdete popolno nepremičnino, ne odlašajte s podpisom pogodbe s svojim imenom in podpisom na njej.
-
Prenovite se z ekipo delavcev. Ko lastnina pripada vam, jo boste morali le prenoviti, da jo boste prodali. Glede na vrsto nepremičnine boste morda morali najeti izvajalca ali arhitekte, gradbeno skupino, inženirje, oblikovalce in notranje oblikovalce, da bodo vašo vizijo uresničili. Glavni cilj tukaj je, da je boljši, kot je bil, ko ste ga kupili, kar povečuje njegovo vrednost.- Pri majhnih projektih in enodružinskih domovih, kjer bi bilo finančno nemogoče zaposliti druge ljudi, lahko prihranite pri stroških popravil, tako da sami opravite osnovno prenovo.
- Pri prodaji nepremičnine ocenite na način, ki je skladen z izboljšavami. Morate biti pripravljeni razumno na pogajanja, da dosežete vsoto, ki je dovolj blizu prodajne cene, da boste lahko živeli.
- Preden začnete načrtovati svoj prvi nepremičninski projekt, prihranite toliko kapitala, da dopolnite posojila, ki ste jih vzeli v svojem poslu. Veseli boste, če ste to storili, če so bili stroški višji od dogovorjenih.
- Prepričajte se, da katera koli obnovitvena dela na vaši posesti ustrezajo parametrom, določenim v območjih in gradbenih predpisih območja.
- Morda bi bilo dobro, da za svoja prva dva projekta sodelujete z začinjenim razvijalcem nepremičnin. Lahko vam ponudi dragocen nasvet in vam pomaga, da se izognete pasti, ki ponavadi povzročajo težave začetnikom.
- Nakup nepremičnin na dražbi je lahko odličen način, kako veliko izkoristiti.
- Ko boste pridobili izkušnje, boste lažje pridobili posojila in pozneje odobrili svoje vloge.
- Zaradi lastnega tveganja razvoj nepremičnin morda ni najbolj varna dejavnost za ljudi brez velikega finančnega zneska.