Vsebina
- faze
- 1. del Določite znesek ponudbe
- 2. del Pridobitev pogodbe o posojilu doma
- 3. del Napišite ponudbo za nakup
Končno ste našli hišo svojih sanj in zdaj morate samo ponuditi nakup sprejemljivega zneska. V ta namen boste morali pred odločitvijo analizirati tržne trende. Po potrebi se posvetujte s strokovnjaki, kot so nepremičninski agenti ali odvetnik. Tako boste lahko oblikovali svoj predlog in napisali svojo ponudbo za nakup.
faze
1. del Določite znesek ponudbe
-
Preučite podobne transakcije. Prodajalec upa, da bo imel ceno, primerljivo s ceno, ki jo je dobil za hiše, podobne lastnim v istem kraju. Izklicna cena bi morala temeljiti na takšnih transakcijah, vendar vseeno opravite svoje raziskave. Poglejte specializirana spletna mesta, kot je desni vogal.- Za dobro primerjavo razmislite o velikosti hiše in njeni lokaciji.
- Da bi dobili posodobljene številke, mora biti datum prodaje v zadnjih 3 ali 4 mesecih. Razen izjemnih razmer ne primerjajte s transakcijami, starejšimi od 6 mesecev.
-
Razmislite o posebnostih hiše. Redko je mogoče najti dve stavbi, ki sta res identični. Pri pripravi ponudbe torej upoštevajte značilne elemente zadevne hiše. Na primer, lahko obstaja bazen, kar pa ne velja za lastnosti, ki ste jih izbrali za referenco. Možno je tudi, da ima hiša zelo lep panoramski pogled. -
Ocenite trg. Če bo v porastu, bo prodajalec verjetno dobil ceno, ki jo je zahteval, če ne nekoliko več. Če pa je hiša že dolgo v prodaji, bo kupec imel več manevrskega prostora. Pred nakupom preverite čas med dajanjem izdelka na trg in njegovim prodajo. Če povprečno presega 4 mesece, je trg zelo nizek.- Ugotovite tudi letni razvoj povprečnih prodajnih cen. Če se trg znižuje, te cene padejo ali ostanejo nepremične.
-
Določite ceno. Nobenega razloga ni za ponudbo hiše, ki je ne morete kupiti. Razvijte mesečni proračun in preverite, koliko morate živeti. Za določitev stroškov stanovanjskega posojila lahko uporabite tudi kalkulator. -
Preučite razloge za odhod prodajalca. Nekateri ljudje so bolj kot drugi motivirani za prodajo. Če se lastnik obiska stavbe, mu postavite vprašanja. Nepremičninski agent je morda manj zgovoren. Vendar se potrudite, da najdete razloge, ki prodajalca potiskajo, da zapusti svojo hišo.- Če gre oseba v tujino ali želi kupiti drugo hišo, bo verjetno zelo motivirana, da posel hitro zaključi.
- Po drugi strani pa bo nagnjena k odlašanju, če proda, ker se upokoji, ali če išče manjšo hišo.
-
O svoji ponudbi se pogovorite z nepremičninskim agentom. Morda ne veste, kako nastaviti količino ponudbe za nakup. Izberite nekoga, ki dobro pozna lokalni trg. Če želite poiskati agenta, preprosto poiščite telefonski imenik ali poiščite v spletu.- Zastopnik vam lahko da primerjalno analizo trga za primerljivo prodajo.
2. del Pridobitev pogodbe o posojilu doma
-
Preverite svojo kreditno zgodovino. Med pogajanji bo vaš položaj močnejši, če že imate dogovor za stanovanjsko posojilo.Zato morate preveriti svojo kreditno zgodovino in ugotoviti morebitne škodljive podatke, ki bi vas lahko zavlekli pri vaših korakih. V Franciji banka odobri kredit šele po natančnem pregledu računa vlagatelja. V ZDA ali Kanadi lahko brezplačno kreditno poročilo enkrat letno prejmete od ene od državnih agencij za kreditno poročanje.- Preverite, ali vaša bonitetna ocena ne vsebuje napake. To je lahko račun, ki vam ne pripada, debetni račun ali napačen kreditni limit.
-
Preverite svojo bonitetno oceno. To je dejstvo, ki vpliva na višino vaše hipoteke in obrestno mero. Na splošno mora biti vaša ocena dovolj visoka, da lahko dobite posojilo, v vrstnem redu 620 v Združenih državah Amerike. Če pa preseže določeno mejo (740), boste lahko uveljavljali najboljše obrestne mere.- Pogosto se boniteta prikaže na izpisku vaše kreditne kartice.
- Vprašanje lahko postavite tudi neposredno na svojo banko ali uporabite ustrezno storitev glede na kraj vašega prebivališča.
-
Zberite potrebne informacije. Dejansko vas bo posojilodajalec prosil, da v svojo prijavo vključite veliko osebnih podatkov. Zato poskušajte zbrati svoje prejemke precej vnaprej:- najnovejši položnice,
- davčne napovedi za prejšnja leta,
- letno izjavo o plači,
- dokazila o drugih sredstvih, na primer preživnino, upokojitev ali preživnino za otroke,
- bančne izpiske za zadnja 2 meseca,
- informacije o vaših naložbah,
- dokazilo o identiteti, na primer osebno izkaznico, potni list ali vozniško dovoljenje,
- vašo številko socialne varnosti.
-
Vložite svojo zahtevo. Lahko greš v banko ali kreditno institucijo. Izpolniti morate obrazec in predložiti kopije svojih dokazil. Vprašajte posojilodajalca za čas, ki je potreben za pregled vaše datoteke.- Preden se prijavite, si vzemite čas za iskanje ustanove, ki vam ponuja najboljšo obrestno mero. Lahko tudi pregledate ponudbe spletnih posojilodajalcev, vendar bo treba najprej opraviti nekaj raziskav. Pojdite tudi v sodni register in preverite, da vas ne toži.
-
Prejemite svoje pismo o soglasju. Če bo vaša prošnja sprejeta, bo posojilodajalec odgovoril s pismom, v katerem bo navedel znesek posojila. To pismo ni pogodba, ker mora banka oceniti vrednost hiše, ki jo boste kupili, preden bo sprostila dodeljeni znesek. Vendar pismo dokazuje vašo sposobnost, da izpolnite pogoje za hipoteko.- Na splošno veljavnost tega dokumenta ne presega 90 dni. Zato vprašajte le, ali ste prepričani, da ste zaključili transakcijo.
3. del Napišite ponudbo za nakup
-
Preberite veljavne zakone. Od države do države se razlikujejo, vendar na splošno določajo pogoje ponudb za nakup. Na primer, ponekod lahko zakonito ponudbo napiše samo odvetnik.- Če morate poiskati odvetnika, se za naslove obrnite na odvetniško pisarno v vašem območju. Združenje lahko najdete tako, da se obrnete na spletno stran "Nacionalnega odvetniškega sveta".
-
Poiščite obrazec za ponudbo. Vaša pristojnost lahko da na voljo nepremičninskim agentom ali celo javnosti. Kopijo lahko dobite z iskanjem po spletu ali s kontaktiranjem ustreznega upravnega oddelka na vašem območju.- Zakon se spreminja precej pogosto in včasih izpisi ne sledijo. Zaradi tega je najbolje, da odvetnik pregleda ponudbo za nakup pred oddajo prodajalcu.
-
Vnesite nekaj ključnih podatkov. Da bo vaša ponudba veljavna, morate navesti naslov stavbe in včasih narediti opis, kot je navedeno na lastniškem listu. -
Navedite način plačila. Vaša ponudba mora vsebovati tudi podatke o ceni hiše in načinu plačila. Tu so informacije, ki se običajno pojavljajo v ponudbi.- Cena, ki jo ponudi kupec.
- Narava prodaje: gotovinska prodaja ali prodaja s hipoteko.
- Znesek pologa. Na splošno se giblje od 1 do 3% cene stavbe, v nekaterih regijah pa lahko doseže 10%. Pojasnite tudi veljavni postopek, če se prodajalec umakne.
-
Vključi posebne določbe. Namenjeni so vam zaščiti in bodo del pogodbe. Tu je nekaj primerov.- Prodaja bo potekala le, če boste dobili posojilo za dom.
- Po prejemu ponudbe mora biti hiša predmet strokovnega znanja. Če rezultat ni prepričljiv, boste imeli pravico do umika.
- Tržno vrednost stavbe je treba ovrednotiti, in če je nižja od izklicne cene, boste imeli pravico do preklica transakcije.
- Transakcijo lahko podredite tudi prodaji lastnega doma. Ne odlašajte s tem, če je to potrebno.
-
Določite obdobje veljavnosti vaše ponudbe. Dejansko to trajanje ni večno in morali boste popraviti svojo ponudbo. Pogovorite se s svojim agentom, če želite uporabljati lokalne določbe. Včasih veljavnost ponudbe ne presega nekaj dni ali celo nekaj ur.- Če je trg tesen, je bolje izbrati kratek čas. Tako se boste izognili vpisu na sezname drugega kupca, ki tvega, da bo dal ugodnejšo ponudbo od vaše.
-
Dodajte dodatne določbe. Ponudba za nakup je podvržena številnim pogojem, katerih namen je vas zaščititi. V ponudbo obvezno vključite naslednje točke.- Vaša pravica do obiska nepremičnine pred sklenitvijo posla.
- Obveznost prodajalca, da brez zadržkov predloži vrednostne papirje.
- Imenovanje stranke, ki krije stroške pregleda, ocenjevanja, zavarovanja naslova itd.
- Narava premoženja, ki ga boste dobili.
- Razdelitev dajatev in davkov, računov za storitve, ogrevanje itd. Na primer, pristojbine se zaračunajo na podlagi datuma zaključka prodajne pogodbe. V Franciji mora nekdanji lastnik preklicati naročnine in plačati morebitne zaostale plače pred prenosom lastništva.
- Ne pozabite omeniti lokalnih predpisov.
-
Preverite mapo. Če prodajalec sprejme vašo ponudbo, postane prodaja obvezna ob upoštevanju izjem, ki ste jih vključili. Zato boste morali skrbno preveriti celoten dokument. Če se kakšna točka zdi zamegljena, se posvetujte z odvetnikom. -
Dodajte nekaj primerjav. Pojasnite svojo utemeljitev, če je znesek vaše ponudbe nižji od izklicne cene. Sestavite seznam transakcij, ki ste jih uporabili pri razvoju predloga. Pravzaprav mu mora notar ali prodajalec nepremičninskega posrednika poslati vse dokumente, ki jih predložite. -
Napišite izraz o zanimanju. Na tesnem trgu nepremičnin boste morali izstopati iz množice. To lahko preprosto storite tako, da pišete prodajalcu. Pošljite mu pismo, da vas predstavi, vam predstavi družino in zakaj želite kupiti hišo.- Poskusite graditi odnos z njim. Poiščite v internetu, da ugotovite, katere šole je obiskoval ali v katerih podjetjih je delal. Družbeni mediji vam bodo pomagali vedeti, ali ima družino.
- Navedite tudi prednosti hiše in soseske. Na splošno so prodajalci radovedni, ali vam bo všeč njihov dom, kolikor jim je.
-
Predstavite svojo ponudbo. Imejte svoj depozit, ponudbo za nakup, interesno pismo in seznam referenčnih transakcij, ki ste jih uporabili. Vse lahko izročite prodajalčevemu zastopniku ali svojemu.- Vendar se boste morda morali pozneje pogajati s prodajalcem.